29.07.2020

Untermiete: Was müssen Sie beachten?

Welche Informationen im Untermietvertrag nicht fehlen dürfen – und an was Sie sonst noch denken sollten.

Ob ein Semester im Ausland, ein Praktikum in einer fremden Stadt oder ein Au-Pair-Jahr: wer länger verreist und seine Wohnung nicht abgeben möchte, der vermietet einfach unter.

Untermiete: Der Vermieter bestimmt 

Wenn Sie einen Teil einer Wohnung vermieten wollen (zum Beispiel ein Zimmer) gilt das berechtigte Interesse. Dafür müssen Sie die schriftliche Zustimmung des Vermieters dazu haben. Ein kurzes Schreiben reicht. Nennen Sie den Namen des Untermieters und den Grund für die Untervermietung.

Die Angabe des Grundes ist deshalb wichtig, weil zur Bewilligung der Untermiete ein berechtigtes Interesse bestehen muss. Ist dieses Interesse gegeben, muss der Vermieter deinem Wunsch, zu vermieten, in der Regel nachkommen – im Zweifel kannst du dein Recht auf Untermiete sogar einklagen.

Mögliche Gründe, die Sie für die Untermiete angeben können:

• Auslandsaufenthalt oder Job/Praktikum in einer anderen Stadt
• Zusammenziehen mit dem Partner, aber die eigene Wohnung wollen Sie noch nicht aufgeben
• Finanzielle Gründe
• Sie sind nur selten zu Hause und möchten sich vor Einbruch schützen

Dabei gibt es etwas zu beachten – es ist wichtig, dass diese Gründe erst nach der Unterzeichnung des Mietvertrages entstanden sind. Sie dürfen also keinen Mietvertrag unterzeichnen, wenn Sie im vornherein wissen, dass Sie die Wohnung untervermieten wollen.

Ganze Wohnung untervermieten

Etwas anders ist die Sachlage, wenn Sie die ganze Wohnung untervermieten wollen. Dafür reicht das berechtigte Interesse nicht aus – sie brauchen zwingend die Zustimmung des Vermieters. Der kann Ihnen Ihr Vorhaben auch verbieten. Zum Beispiel mit folgenden Gründen:

·      Der Vermieter hat berechtigte Sorgen, dass der neue Untermieter sich schlecht benehmen und somit den Hausfrieden stören könnte (Aber: Der Vermieter darf die Untervermietung nicht ablehnen, weil ihm die Herkunft, Religion oder sexuelle Orientierung des Untermieters nicht passt)

• Der zukünftige Untermieter möchte die Wohnung zweckentfremden, z. B., indem er ein Gewerbe darin ausübt

Bitte beachten: Es sollte gewährleistet sein, dass jedem Mieter mindestens 8-10 m² Wohnfläche zur Verfügung stehen.

Untermiete der WG

Die meisten WGs sind so geregelt, dass sie auf einen Hauptmieter ausgestellt sind, der Untermietverträge mit allen Mitbewohnern abschliesst. Der Mieter ist für alle Anliegen der Ansprechpartner für den Vermieter und behält auch alle Rechten und Pflichten ihm gegenüber. Etwa in diesem Fall: Kann einer der Untermieter z. B. seine Miete nicht bezahlen, ist der Hauptmieter dem Vermieter trotzdem die kompletten Mietkosten schuldig. 

Die einmalige Erlaubnis des Vermieters, Zimmer unterzuvermieten, reicht übrigens zur erneuten Untermiete nicht aus: Wechseln die Mitbewohner, muss er jedes Mal informiert werden. Er muss dem neuen Untermieter auch zustimmen.

Untermietvertrag: Was muss drinstehen?

Wie der Untermietvertrag auszusehen hat, ist nicht gesetzlich geregelt. Es sollten trotzdem einige Punkte drinstehen, zum Beispiel:

• Die wichtigsten Daten der beiden Parteien, also Name, Anschrift, Telefonnummer und E-Mail-Adresse des Haupt- und des Untermieters
• Die Mietdauer
• Ein Hinweis auf die Hausordnung (Kopie)
• Eine Kopie des Hauptmietvertrags
• Die Höhe der Miete und der Nebenkosten (Die Mietkosten können Sie mit dem Untermieter frei verhandeln)
• Eine genaue Auflistung, welche Zimmer untervermietet sind und welche Räume und Geräte gemeinschaftlich genutzt werden
• Die Anzahl der Schlüssel, die der Untermieter nutzen kann
• Die schriftliche Zustimmung des Vermieters
• Der Kautionsbetrag (Höchstens drei Monatskaltmieten – meist weniger)
• Es steht Ihnen frei eine Regelung darüber zu treffen, ob und in welchem Ausmass der Untermieter sich an Reparatur- oder Anschaffungskosten für neue Haushaltsgeräte oder an Renovierungen beteiligt

Die Kündigungsfrist ist eine Besonderheit

Wie bereits erwähnt sollten Sie die Mietdauer festlegen. Das spielt eine Rolle, weil der Gesetzgeber zwischen einem befristeten und einem unbefristeten Untermietvertrag unterscheidet.

·      Befristet: Anfangs- und Enddatum sowie der Grund für die Befristung müssen aufgeführt sein. Das Mietverhältnis kann nicht vor Vertragsende gekündigt werden.

Das reguläre Kündigungsrecht gilt, wenn Sie einen unbefristeten Untermietvertrag aufsetzen.

Ausnahmen:

·      Wenn der Hauptmieter die Räume wieder für sich selbst nutzen möchte, beträgt die Frist 3 Monate, falls er ein berechtigtes Interesse vorzuweisen hat. Wenn nicht, ist die Frist 6 Monate.

Noch eine Sonderregelung gilt für möblierte Zimmer. Die kann ein Hauptmieter zum Monatsende kündigen, er muss das bis zum 15. eines Monats erledigen.

Untermiete: Was ist sonst noch wichtig?

Wenn ein Ehepartner, die Eltern Kinder als Untermieter bei Ihnen wohnen sollen, brauchen Sie keine Zustimmung des Vermieters. Geschwister fallen allerdings nicht in diese Kategorie.

Gäste dürfen bis zu acht Wochen bei Ihnen in der Wohnung bleiben, ohne dass der Vermieter informiert werden muss.

Tipp: Mehr Platz, mehr Geld

Möchten Sie nebenbei noch etwas Geld verdienen? Mieten Sie eine Selfstorage-Einheit und schaffen Sie mehr Platz in der Wohnung. Dann können Sie die Miete etwas „nach oben korrigieren“ oder dem Untermieter zusätzlichen Lagerraum anbieten.

Das Bedürfnis nach Platz wächst – insbesondere währen dem Umzug. Deshalb kann dies eine gute Lösung sein. Diese Möglichkeit zum Nebenverdienst ist allerdings mit Vorsicht zu geniessen – der Mieter einer Storage-Einheit ist nämlich für den Inhalt im Lagerraum verantwortlich. Informieren Sie sich deshalb genau, was Sie nicht einlagern dürfen.